Pakiet mieszkaniowy w rządowym programie „Polski Ład”

Jednym z pięciu fundamentów rządowego programu Polski Ład jest pakiet mieszkaniowy. Zaproponowane w Polskim Ładzie rozwiązania obejmują trzy formy pomocy:

1. „Mieszkanie bez wkładu własnego” - program gwarancji kredytowych,
2. „Dom bez formalności” – ułatwienia w budowie domów do 70 m²,
3. bon mieszkaniowy.

W odniesieniu do dwóch pierwszych rozwiązań zakończony został pełen proces legislacyjny i wejdą one w życie w 2022r., natomiast bon mieszkaniowy, zgodnie z zapewnieniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii wejdzie w życie najprawdopodobniej dopiero 1 stycznia 2023 roku, z uwagi na konieczność dostosowania narzędzi informatycznych, do sprawnego wdrożenia i przeprowadzenia programu.

Przejdźmy do omówienia poszczególnych rozwiązań zaproponowanych w pakiecie mieszkaniowym.

„Mieszkanie bez wkładu własnego” - program gwarancji kredytowych

Program tzw. gwarancji kredytowych, czyli „Mieszkanie bez wkładu własnego” wprowadzony został ustawą z dnia 1 października 2021r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz.U. 2021, poz. 2133). Wejdzie ona w życie 27 maja 2022 r. Program potrwa do końca 2030 r.

Celem zaproponowanego przez rząd rozwiązania jest zwiększenie dostępności do zakupu własnego mieszkania lub budowy domu. Program skierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na zakup mieszkania lub domu, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest zatem instrumentem polityki socjalnej państwa, kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Niezbędne jest bowiem posiadanie przez kredytobiorcę zdolności kredytowej do obsługi tego zobowiązania.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, określa m.in.:

1. zasady i warunki udzielania tego kredytu;
2. zasady i warunki udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty części kredytu;
3. zasady i warunki dokonywania przez Bank Gospodarstwa Krajowego, na rzecz kredytobiorcy spłaty części kredytu w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy, o drugie albo kolejne dziecko – tzw. spłata rodzinna.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy w rozumieniu przywołanej wyżej ustawy, to kredyt:

1. zabezpieczony hipoteką,
2. objęty gwarancją spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego albo spłacony w części objętej gwarancją w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy, o drugie albo kolejne dziecko,

a także:

3. przyznany w polskich złotych,
4. udzielany na minimum 15 lat,
5. udzielany przez banki, które zawrą w tym zakresie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Sama procedura przyznawania kredytu zależeć będzie od banku udzielającego kredytu. Niemniej jednak wydaje się, iż nie powinna znacząco odbiegać od procedury udzielania innych kredytów hipotecznych z wkładem własnym.

Zgodnie z przepisami ustawy, o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego mogą wnioskować:

1. kredytobiorcy prowadzący gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2. albo poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli posiadają obywatelstwo polskie albo nie posiadają obywatelstwa polskiego i prowadzą gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest im udzielany wspólnie z tą osobą.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków:

1. ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2. ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
3. stanowiących wkład budowlany.

Warunkiem ubiegania się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego jest wykazanie przez kredytobiorcę, iż:

1. osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043);
2. osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
3. osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego (np. w ramach programu np. Mieszkanie dla młodych, czy Rodzina na swoim)

Od zasady dotyczącej nie posiadania prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub nie przysługiwania spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ustawodawca wprowadził wyjątki.

Zgodnie z przepisami omawianej ustawy, z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego będą mogli skorzystać kredytobiorcy, którzy co prawda posiadają prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, lub przysługuje im spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:

1. dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m², albo
2. troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m² , albo
3. czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m² , albo
4. pięcioro albo więcej dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Oświadczenie o przysługującym kredytobiorcy prawie własności albo spółdzielczym prawie dotyczącym nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, o określonej powierzchni, składa się we wniosku o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. W dniu spłaty kredytu nie będzie można jednak być właścicielem innego mieszkania, niż zakupione z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Najważniejszym rozwiązaniem, zawartym w ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, jest możliwość uzyskania przez kredytobiorcę możliwości objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Objęcie gwarancją części kredytu następuje wraz z udzieleniem tego kredytu, na zlecenie kredytobiorcy składane wraz z wnioskiem o udzielenie tego kredytu.

Wysokość objętej gwarancją części kredytu określa umowa kredytu.

Wartość ta nie może być niższa od kwoty stanowiącej 10% wydatków, w celu pokrycia których udzielany jest kredyt. Łączna wysokość objętej gwarancją części kredytu oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie może przekroczyć kwoty stanowiącej 20% wydatków, w celu pokrycia których udzielany jest kredyt.

Wysokość objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie może być wyższa niż 100 000 zł.

Gwarancji udziela Bank Gospodarstwa Krajowego we własnym imieniu i na własny rachunek.

Z tytułu udzielenia gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego będzie pobierał od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0% objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wniesienie opłaty prowizyjnej jest warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Kolejnym ważnym rozwiązaniem zaproponowanym przez ustawodawcę w analizowanej regulacji prawnej jest tzw. spłata rodzinna, czyli spłata przez Bank Gospodarstwa Krajowego części kredytu w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego kredytobiorcy, o drugie albo kolejne dziecko. Jest to instrument połączony z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

Bank Gospodarstwa Krajowego dokona na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej, jeżeli:

1. osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, innego niż nabyty albo wybudowany z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
2. osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
3. powiększenie gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko nastąpiło w okresie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
4. kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
5. umowa gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie została wypowiedziana.

Spłata rodzinna będzie dokonywana w wysokości:

1. 20 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko,
2. 60 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o trzecie albo kolejne dziecko.

Spłata rodzinna będzie dokonywana na zlecenie kredytobiorcy składane:

1. do Banku Gospodarstwa Krajowego za pośrednictwem banku kredytującego, który udzielił gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
2. nie później niż rok, licząc od dnia powiększenia gospodarstwa domowego.

Do zlecenia spłaty rodzinnej kredytobiorca dołącza:

1. oświadczenie o powiększeniu gospodarstwa domowego i prowadzeniu go na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. odpis aktu urodzenia albo dokumentu potwierdzającego przysposobienie dziecka, w związku z którym nastąpiło powiększenie gospodarstwa domowego;
3. oświadczenie o spełnianiu warunków do uzyskania spłaty rodzinnej.

Bank Gospodarstwa Krajowego BGK dokona spłaty rodzinnej w terminie 30 dni od dnia otrzymania, od banku kredytującego, zlecenia złożonego przez kredytobiorcę.

Wszelkich informacji o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym udziela Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod numerem infolinii: 22 765 64 64, a także na stronie internetowej: www.gov.pl/web/rozwoj-technologia.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 1 października 2021r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz.U. 2021, poz. 2133)

„Dom bez formalności” – ułatwienia w budowie domów do 70 m2

Regulacje prawne, dotyczące uproszczenia procedury budowy domu do 70 m², zostały zawarte w przepisach ustawy z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2021, poz. 1986). Uchwalone zmiany wchodzą w życie 3 stycznia 2022 roku.

Celem przywołanej wyżej nowelizacji jest ułatwienie budowy domu do 70 m2. W ramach programu przewidziano uproszczenie procedur, polegające na tym, że domy jednorodzinne do 70m2 powierzchni zabudowy będzie można realizować bez pozwolenia na budowę, bez konieczności zatrudniania kierownika budowy i bez dziennika budowy, wyłącznie na podstawie zgłoszenia.

Zgodnie z przyjętą nowelizacją, budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można realizować na podstawie procedury zgłoszenia budowy, przy założeniu, że są to budynki nie więcej niż dwukondygnacyjne oraz obszar ich oddziaływania w całości mieści się na działce, na której zostały zaprojektowane.

Inwestor musi poinformować organ nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Ma to zagwarantować bezpieczeństwo inwestycji. Jednocześnie wyłączono możliwość wnoszenia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno – budowlanej do dokonanego zgłoszenia, tak więc budowa domu do 70 m2 zabudowy, będzie mogła rozpocząć się zaraz po dostarczeniu zgłoszenia.

Podczas budowy takich domów nie będzie konieczne ustanawianie kierownika budowy, ani też zakładanie i prowadzenie dziennika budowy. Jest to przywilej inwestora, a nie konieczny wymóg. Każda osoba, która będzie chciała ustanowić kierownika budowy i prowadzić dziennik budowy, będzie to mogła robić bez żadnych problemów.

Zgodnie z przyjętą nowelizacją, inwestor zobowiązany będzie dołączyć do zgłoszenia, oświadczenie, że budowa domu prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, oraz że przyjmuje na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową, w sytuacji, gdy nie będzie ustanawiał kierownika budowy.

Nowelizacja określa także dopuszczalną gęstość zabudowy w przypadku domów do 70 m², wskazując, iż liczba tych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 m2 ma być wydawana w ciągu 21 dni.

Wszelkich informacji o rządowym programie „Dom bez formalności” udziela Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod numerem infolinii: 22 765 64 64, a także na stronie internetowej: www.gov.pl/web/rozwoj-technologia.

Podstawa prawna:

1. Ustaw z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2021, poz. 1986);

Bon mieszkaniowy

Jednym z założeń Polskiego Ładu w zakresie wsparcia zakupu lub najmu mieszkań czy też domów będzie bon mieszkaniowy.

Bon mieszkaniowy najprawdopodobniej wejdzie w życie dopiero 1 stycznia 2023 roku. Wynika to z konieczności dostosowania narzędzi informatycznych, do sprawnego wdrożenia i przeprowadzenia programu.

Na ten moment, nie ma aktu prawnego, który regulowałby przedmiotowe rozwiązanie. Dysponujemy założeniami rządowymi przedstawionymi wraz z prezentacją programu Polski Ład.

Zgodnie z tymi założeniami, bon mieszkaniowy będzie można otrzymać, jako:

1. społecznym bon mieszkaniowy,
2. rodzinny bon mieszkaniowy,
3. bon mieszkaniowy „plus”.

Społeczny bon mieszkaniowy będzie przeznaczony dla osób, które:

• nie mają własnego mieszkania,
• osiągają dochody niewystarczające do uzyskania kredytu hipotecznego.

W takim przypadku środki finansowe ze społecznego bonu mieszkaniowego będzie można przeznaczyć na partycypację w towarzystwie budownictwa społecznego (TBS/SIM), w którym beneficjenci zdecydują się wynajmować mieszkanie. Istnieje również możliwość sfinansowania z tych środków wkładu mieszkaniowego w spółdzielni.

Planuje się, iż wysokość wsparcia z tytułu społecznego bonu mieszkaniowego wyniesie:

• 5000 zł – osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe,
• 10 000 zł – małżeństwo bez dzieci,
• 25 000 zł – małżeństwo z jednym dzieckiem,
• 40 000 zł – małżeństwo z dwojgiem dzieci.

Rodzinny bon mieszkaniowy, będzie to wsparcie, które otrzymają rodziny posiadające troje lub więcej dzieci. Warto zaznaczyć, że ten wariant dotyczy również gospodarstw domowych, w skład których wchodzą osoby z niepełnosprawnością.

Rodzinny bon mieszkaniowy będzie mógł zostać przeznaczony na partycypację w TBS/SIM, wkład mieszkaniowy w spółdzielni, a dodatkowo także na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, oraz jego budowę.

Jeżeli rodzina, przed dniem realizacji bonu, nie posiadała mieszkania lub domu, może otrzymać wyższą kwotę wsparcia nawet o 45 000 zł. Dotyczy to również osób posiadających mieszkanie mniejsze niż 65 m².

Planuje się, iż wysokość wsparcia z tytułu rodzinnego bonu mieszkaniowego wyniesie, w przypadku:

• małżeństwa z trojgiem dzieci – 55 000 zł w przypadku posiadania mieszkania lub domu,
• małżeństwa z trojgiem dzieci posiadające mieszkanie do 65 m2 lub nieposiadające mieszkania, lub domu – 100 000 zł,
• małżeństwo z czworgiem dzieci – 70 000 zł w przypadku posiadania mieszkania lub domu,
• rodzina z czworgiem dzieci bez mieszkania lub domu czy też posiadające mieszkanie do 65 m2 – 115 000 zł,
• małżeństwo z pięciorgiem dzieci – 85 000 zł w przypadku posiadania mieszkania lub domu,
• rodzina z pięciorgiem dzieci posiadające mieszkanie do 65 m2 lub nieposiadające mieszkania czy też domu – 130 000 zł,
• małżeństwo z sześciorgiem dzieci w przypadku posiadania mieszkania lub domu 100 000 zł,
• rodzina z sześciorgiem dzieci bez własnego mieszkania/domu lub z mieszkaniem do 65 m2 – 145 000 zł.

Trzeci wariant, to bon mieszkaniowy plus, który mogą otrzymać rodziny nieposiadającego własnego mieszkania lub domu jednorodzinnego, a jednocześnie starające się o kredyt hipoteczny na nabycie nieruchomości.

Rząd nie udostępnił jeszcze szczegółowych informacji na temat stawek w przypadku bonu mieszkaniowego w wariancie plus. Wiemy jednak, iż będzie on przyznawany przed zawarciem umowy z bankiem. Pieniądze wpłyną na konto dopiero po zakupie lokalu oraz urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci.

Wniosek o przyznanie bonu mieszkaniowego będzie trzeba złożyć do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych odpowiedniego dla miejsca zamieszkania.

Beneficjenci otrzymają czas na realizację bonu mieszkaniowego od 1 stycznia do 31 grudnia roku następującego po przyznaniu wsparcia. Istnieje możliwość przedłużenia tego terminu o rok, po uiszczeniu odpowiedniej opłaty.

Podstawa:

1. Założenia programu rządowego Polski Ład zaprezentowane 15 maja 2021 roku;

Opracowała: Magdalena Szczudrawa